Betrouwbare Aannemer Kiezen: Checklist 2026

Hoe kiest u een betrouwbare aannemer?

Een checklist voor wie een aannemer zoekt, met bij elk punt het wetsartikel of de officiële bron erachter.

Kies een aannemer die u in het KVK-register terugvindt onder dezelfde naam, hetzelfde nummer en adres als op de offerte, van wie u opgeleverd werk hebt gezien of eerdere klanten hebt gebeld, en die een schriftelijke offerte geeft met werkomschrijving, materialen, uitsluitingen, stelposten, de btw-splitsing, een planning en een betaalschema dat de voortgang volgt. Houd de aanbetaling op 10 procent, leg elke wijziging vóór uitvoering schriftelijk vast en vraag de verzekeringsgegevens op papier. Sinds 1 januari 2024 blijft de aannemer bovendien aansprakelijk voor gebreken die na oplevering opduiken.

Het KVK-register, en wat het niet zegt

Basisgegevens opzoeken op kvk.nl is gratis. Het Handelsregister laat zien of het bedrijf bestaat, het adres en de ingeschreven activiteiten, wie eigenaar is en wie mag tekenen, en of het bedrijf failliet is, surseance van betaling heeft of de ondernemer in de schuldsanering zit. Een keurmerk is het niet: KVK raadt zelf aan daarnaast reviews te lezen, te kijken naar lidmaatschap van een brancheorganisatie en bij een grote opdracht een kredietrapport op te vragen.

Naam, KVK-nummer en adres op de offerte moeten kloppen met het register, want KVK waarschuwt dat oplichters de gegevens van een ander bedrijf gebruiken. De ingeschreven activiteiten moeten bij de klus passen. En het KVK-nummer hoort op de offerte, de website en in e-mails te staan, omdat dat op alle bedrijfscorrespondentie verplicht is. Woonadressen en afgeschermde adressen zijn niet openbaar; staat er geen bezoekadres, vraag er dan naar.

Reviews, referenties en opgeleverd werk

Op Google, Werkspot of elk ander platform werkt het leesadvies van de ACM: lees meerdere reviews op meerdere sites, vertrouw een gemiddelde meer naarmate er meer reviews onder liggen, kijk of de nieuwste of juist de positiefste bovenaan staan, en let erop of het bedrijf op negatieve reviews reageert. Bedrijven zijn verplicht uit te leggen waar hun reviews vandaan komen en hoe ze die controleren.

Bel twee of drie recente klanten met een vergelijkbare klus. Hield de planning stand, en zijn de opleverpunten hersteld? Bezoek liefst ook een lopend project. Hoe de vloeren zijn afgedekt en waar het afval blijft, laat zien hoe een ploeg met uw huis zal omgaan. Een goede aannemer vinden is uiteindelijk een kwestie van zelf kijken.

Wat er in een schriftelijke offerte moet staan

• Werkomschrijving per ruimte of onderdeel, en materialen met merk en type.
• Uitsluitingen, uitgeschreven. Deze regel bepaalt of twee totalen over hetzelfde werk gaan.
• Stelposten, bedragen voor onderdelen die nog niet gekozen zijn. Een te lage stelpost laat een offerte goedkoper ogen dan de klus wordt.
• Vaste prijs of richtprijs, als zodanig benoemd. Een richtprijs mag pas met meer dan 10 procent worden overschreden als de aannemer u tijdig heeft gewaarschuwd (artikel 7:752 BW).
• De btw-splitsing. Bij woningen ouder dan twee jaar valt het arbeidsloon voor isoleren, schilderen, stukadoren, behangen en schoonmaken onder 9 procent; ander werk onder 21 procent. Zie ons artikel over btw bij verbouwing.
• Planning met begin- en einddatum, en betalingstermijnen gekoppeld aan fasen.
• Geldigheidsduur, garantie en algemene voorwaarden, meegeleverd met de offerte.

Een offerte is gratis, tenzij vooraf anders is afgesproken (ConsuWijzer). Ons artikel over verbouwkosten per m² laat zien hoe u twee offertes regel voor regel vergelijkt.

Betaal in termijnen en houd de aanbetaling klein

Alleen bij nieuwbouwwoningen schrijft de wet voor dat betalingen ongeveer de voortgang van de bouw volgen (artikel 7:767 BW). Bij een verbouwing is uw contract het enige betaalschema. BouwGarant, een stichting voor bouwgaranties, adviseert nooit meer dan 10 procent van de aanneemsom vooruit te betalen, en pas als de bouw start. Vanaf € 10.000 exclusief btw is het schema 10 procent bij aanvang, daarna termijnen naar voortgang en de laatste 10 procent bij oplevering. De reden is faillissement. Ontbindt de curator het contract, dan wordt uw aanbetaling een vordering op de boedel, en of en wanneer u daar iets van terugziet, is onzeker.

Rekenvoorbeeld: hoe een aanneemsom wordt betaald

Neem een verbouwcontract van € 50.000 inclusief btw. Het bedrag dient alleen om mee te rekenen; wat een klus kost, volgt uit de eigen offerte. Het schema van BouwGarant ziet er dan zo uit:

Twee posten vallen buiten het contract: de leges, die u met uw aanvraag aan de gemeente betaalt, en uw eigen reserve voor onvoorzien. Bij een aanbetaling van 30 procent staat er € 15.000 bij de aannemer voordat er iets van het werk staat, en bij een faillissement is dat het geld dat op het spel staat.

Meerwerk: eerst geprijsd, dan schriftelijk akkoord

Vraagt u om toevoegingen of wijzigingen, dan mag de aannemer volgens artikel 7:755 BW alleen meer rekenen als hij u tijdig heeft gewezen op de prijsverhoging die daaruit volgt, tenzij u die zelf had moeten begrijpen. Geen meerwerk dus zonder schriftelijke prijs en uw schriftelijke akkoord; een e-mail volstaat. Bij een vaste prijs is extra werk dat nodig is om het afgesproken resultaat te leveren volgens ConsuWijzer het risico van de aannemer.

Verzekeringen: wat CAR en aansprakelijkheid dekken

De bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering (AVB) dekt schade en letsel die het bedrijf bij anderen veroorzaakt, plus verweerkosten. Standaard uitgesloten zijn zaken onder de hoede van de aannemer (opzicht), zoals de radiator die hij van de muur haalt en laat vallen, en het herstellen of overdoen van zijn eigen werk, dus een AVB is geen garantie op vakmanschap.

De CAR-verzekering dekt het werk zelf tijdens de bouw tegen materiële schade, ongeacht wie die veroorzaakte, inclusief diefstal van bouwmaterialen. Vraag bij een verbouwing of de optionele rubriek bestaande eigendommen opdrachtgever is meeverzekerd. Die keert uit als werk aan een nieuwe doorbraak het bestaande huis eromheen beschadigt. Vraag verzekeraar, polissen en verzekerde bedragen schriftelijk op.

Wat de wet u sinds 1 januari 2024 geeft

De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) ging op 1 januari 2024 in. Het stelsel met een onafhankelijke kwaliteitsborger geldt voor nieuwbouw in gevolgklasse 1 en is voor verbouwingen uitgesteld, zonder ingangsdatum. IPLO, het informatiepunt van de overheid, noemt welke wijzigingen in het Burgerlijk Wetboek wél bij een verbouwing gelden.

Of u een gebrek bij de oplevering had kunnen zien, is niet langer bepalend. Omdat het dossier bij afspraak kan vervallen, controleert u of het contract of de algemene voorwaarden dat niet stilletjes regelen.

Spreek bij een verbouwing het equivalent van de laatste twee regels zelf af: verzekeringsgegevens op papier, en de laatste termijn pas betalen als de opleverpunten zijn afgehandeld. Blijven er gebreken, dan mag u op grond van het algemene opschortingsrecht (artikel 6:262 BW) een bedrag inhouden dat in verhouding staat tot die gebreken.

Algemene voorwaarden

Algemene voorwaarden moeten u vóór of bij het sluiten van de overeenkomst bereiken. Krijgt u ze pas achteraf, dan kunt u ze volledig vernietigen (ACM). Bedingen die de aansprakelijkheid van het bedrijf beperken, staan op de grijze lijst en moeten gerechtvaardigd zijn. Vraag ook of het is aangesloten bij een geschillencommissie, een alternatief voor de rechter.

Waarschuwingssignalen

• Contant betalen, of een lagere prijs “zonder factuur”. Betaal op factuur, zoals ook het consumentenprogramma Kassa adviseert.
• Een aanbetaling ruim boven 10 procent.
• Geen schriftelijke offerte, of een paar regels met één totaal.
• Geen KVK-nummer, of gegevens die afwijken van het register.
• Druk om vandaag te tekenen. De ACM adviseert bij verkoop aan de deur: laat u niet onder druk zetten om meteen te beslissen.

Vergunningen blijven uw verantwoordelijkheid

Het stappenplan van de Rijksoverheid legt de controles bij degene die laat bouwen. Past het plan in het omgevingsplan en binnen de bouwregels, en is er een omgevingsvergunning nodig? Zo ja, dan vraagt u die aan via het Omgevingsloket. Zie ons artikel over de Omgevingswet voor verbouwers.

LucKey Construction (KVK 82937443) werkt sinds 2021 vanuit Zaandam, in Zaandam, Amsterdam, Haarlem en de omliggende gemeenten. We offreren schriftelijk met de uitsluitingen erbij, prijzen meerwerk vóór uitvoering, tonen de delen van 9 en 21 procent btw apart en geven één jaar garantie op ons werk. Zie huisrenovatie. Welke vergunningen een project waarschijnlijk nodig heeft, kaarten we al in het offertestadium aan; het indienen blijft bij u als huiseigenaar.

Disclaimer: de aanneemsom in het rekenvoorbeeld is een illustratie om mee te rekenen, geen prijs voor welke klus dan ook. Het bedrag vormt geen offerte, prijslijst of aanbod, en geen enkel bedrag hier geldt voor een specifiek project. Wat het werk werkelijk kost hangt af van de woning, de leeftijd en staat ervan, de omvang van het werk, de gekozen materialen en de regio, en staat pas vast in een schriftelijke offerte na een opname ter plaatse en een volledige calculatie. Alleen die offerte bindt iemand. De juridische passages zijn een algemene samenvatting en geen juridisch advies. Arbeidskosten en materiaalprijzen fluctueren; de cijfers in dit artikel weerspiegelen de situatie in oktober 2026. Regels rond vergunningen, aannemingscontracten en btw veranderen: controleer alles wat hier staat over een vergunning, een contract of een tarief bij de verantwoordelijke instantie, dus uw gemeente en het Omgevingsloket voor vergunningen, wetten.overheid.nl en ConsuWijzer voor het contractenrecht en de Belastingdienst voor de btw. De verantwoordelijkheid voor vergunningen en aanvragen ligt bij de huiseigenaar, niet bij de aannemer.